Keine Rendite an der Motorenstrasse

Veröffentlicht am 18.11.2022 von

Severin Pflüger, Gemeinderat FDP Kreis 11

Was denken Sie, wieviel Bruttorendite (Verhältnis von Kaufpreis zum jährlichen Mietertrag) muss eine Liegenschaft heute in Zürich erwirtschaften, damit der Hauseigentümer alle seine Aufwendungen zahlen kann?

Hier eine Hilfe: Hypothekarzinsen, kleiner Unterhalt, Hauswartung, Verwaltung, Abgaben, Gebühren, Steuern, Rückstellung für Sanierung. Eine Hypothek für zehn Jahre fest wird gemäss Comparis für 2.5 % angeboten. Ja, die Zeiten des billigen Geldes neigen sich dem Ende zu. Immobilien müssen wieder mehr abwerfen als auch schon. Marktkenner sagen, dass institutionelle Anleger Bruttorenditen von 3.7 % suchen.

Auch die Stadt Zürich muss mehr für ihr Fremdkapital zahlen – aktuell liegt der Marktzins einer städtischen Obligation bei 2.1 %. Nur: Stadtrat Leupi geht auf Shoppingtour, als wäre nichts. Für zehn Wohnungen an der Motorenstrasse legte er letzte Woche 8.06 Mio. hin und wird damit lediglich eine Bruttorendite von 2.45 % erwirtschaften.

Mit Medienmitteilung vom 2. November 2022 teilte der Stadtrat mit, dass er für Fr. 8.06 Mio. (inkl. Transaktionskosten) an der Motorenstrasse 21, Kreis 5, ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen gekauft hat. Zuletzt instandgesetzt wurde das Haus 1997 und die jährlichen Mietzinseinnahmen betragen Fr. 197'400.00. Weiter teilt er mit, die Mieten würden zwar über der Kostenmiete, jedoch unter dem Quartierdurchschnitt liegen. Der Stadtrat glaubt, dass er mit diesem Kauf eine Arrondierung vornehmen kann und zur Erreichung des sog. «Drittelsziel» beitragen kann.

Irgendwie hat man das Gefühl, dass dieser Preis selbst fürs Seefeld unangemessen teuer wäre. Aber die Liegenschaft befindet sich im Kreis 5, in der Nähe des Limmatplatzes. Wollen wir mal kurz durchrechnen, ob sich dieser Kauf für die Stadt Zürich überhaupt lohnen kann.

• Die Bruttorendite beträgt bei dem Kaufpreis und den genannten Mietzinseinnahmen bei 2.45%. Wieviel davon in der Stadtkasse bleibt, ist abhängig von der Frage, wieviel Eigenkapital Stadtrat Leupi diesem Kauf unterlegen kann und wieviel Fremdkapital er aufnehmen muss.
• Angesichts des aktuellen Selbstfinanzierungsgrads der Stadt Zürich von 42.7% wird er jeden einzelnen Franken, den die Stadt ausserplanmässig ausgibt, am Kapitalmarkt beschaffen. Also der Beitrag aus Eigenkapital für diesen Kauf beträgt Null.
• Der Zins für eine Hypothek liegt bei 2.5% (vgl. oben) und wenn die Stadt den gesamten Kaufpreis mit einer Hypothek finanzieren müsste, wäre der Verkauf schon zum Vornherein ein Verlustgeschäft. Stadtrat Leupi hat aber Glück, denn die Stadt Zürich ist kapitalmarktfähig. Nächstes Jahr wird die Stadt daher im Umfang von Fr. 1.5 Mrd. neue Obligationen auflegen. Den Zins, den die Stadt da zu zahlen hat, kennen wir noch nicht. Wir können ihn aber schätzen: Im Zeitpunkt der Medienmitteilung betrug die Rendite für Obligationen der Stadt Zürich 2.1% (ISIN CH012976615).
• D.h. es bleiben nach Abzug der Kapitalkosten lediglich 0.35% p.a. des Kaufpreises für Verwaltung, Unterhalt, Abgaben, Amortisation etc. Dieser bescheidene Betrag kann bei weitem nicht genügen.

Zudem – und das liegt auf der Hand – braucht das Haus bald eine Auffrischung. Mit was will der Stadtrat diese Aufwendungen finanzieren?

Unter diesen Gesichtspunkten wird klar, warum die Stadt Zürich hier am Schluss den Zuschlag erhalten hat. Alle anderen Bieter haben erkannt, dass sie preislich mit der Stadt Zürich nicht mithalten können und haben sich zurückgezogen. Im Gegensatz zur Stadt muss sich bei ihnen ein Kauf immer auch rechnen.

Doch warum, kauft die Stadt Liegenschaften, wenn sie damit ein offenkundiges Verlustgeschäft macht? Richtig, Links-Grün will so viel Land als möglich erwerben. Denn Boden ist ein knappes Gut und knappe Güter sollen, wenn es nach ihnen geht, dem Staat gehören. So wird es jedenfalls im Gemeinderat begründet. Doch nicht nur der Boden ist ein knappes Gut, sondern die allermeisten Güter, die gehandelt werden. Folglich führt diese Art der Politik zur Verstaatlichung aller Produktionsgüter. Dass dies die politische Gegenthese der FDP ist, muss hier nicht weiter ausgeführt werden.

Ausführen dürfen wir aber, dass mit diesem Kauf, Fr. 8.06 Mio. ausgegeben wurden, dies den Finanzhaushalt der Stadt Zürich belastet, in Zürich keine einzige zusätzliche Wohnung entstanden ist, niemand in Zürich billiger wohnen kann, dafür ganz im Gegenteil, die in Zürich realisierbaren Bodenpreise weiter in die Höhe getrieben wurden und die Hausse, mit allen negativen Effekten, weitergeht.

Freude daran haben wohl nur die Verkäufer. Hätte man denen vor 20 Jahren gesagt, dass sie im Jahr 2022 ihre Liegenschaft im Kreis 5 für den Preis verkaufen können, sie hätten einen ungläubig angeschaut.

Ach – wer hat es gemerkt? Der Stadtrat belügt sich in seiner Medienmitteilung selbst. Da heisst es, dass er mit diesem Kauf das sogenannte Drittelsziel näherkommen will. Das Drittelsziel besagt, dass in der Stadt Zürich ein Drittel aller Wohnungen ohne Gewinnabsichten nach den Grundsätzen der Kostenmiete vermietet werden sollen. In der gleichen Medienmitteilung schreibt er aber, dass die Mieten in dieser Liegenschaft über der Kostenmiete liegen würden!